« La maison du voisin s’est vendue à ce prix-là, donc la mienne vaut au moins autant. »
C’est un raisonnement fréquent chez les propriétaires… mais il est erroné. En immobilier, deux propriétés peuvent sembler identiques sur papier, mais être perçues très différemment par les acheteurs et par le marché.
Derrière des maisons « jumelles » en apparence se cachent souvent des écarts bien réels, parfois invisibles, qui influencent directement le prix et la vitesse de vente.
La disposition intérieure et la circulation
Deux superficies identiques ne donnent pas deux expériences identiques.
- pièces mal proportionnées,
- circulation peu fluide,
- escaliers mal placés,
- espaces perdus.
Les acheteurs achètent une sensation de confort, pas des pieds carrés.
L’emplacement précis… pas l’adresse générale
Dire que deux maisons sont dans le même quartier est rarement suffisant. Quelques mètres peuvent faire une énorme différence :
- proximité d’une rue passante ou d’un cul-de-sac,
- orientation par rapport au soleil (cour plein sud vs cour ombragée),
- voisinage immédiat (mur de soutènement, immeuble, terrain vacant),
- vue dégagée ou vis-à-vis direct.
Les acheteurs évaluent ce qu’ils vivent au quotidien, pas seulement le code postal.
L’état réel de la propriété (pas seulement l’âge)
Deux maisons construites la même année peuvent être à des années-lumière l’une de l’autre. Pourquoi? À cause de l’entretien.
- toiture entretenue vs repoussée,
- systèmes remplacés au bon moment ou non,
- petites réparations faites régulièrement… ou accumulées.
Une maison bien entretenue inspire confiance. Une maison « correcte » soulève des questions (et les questions peuvent coûter cher en termes de négociation ou de délai de vente).
Les rénovations visibles… et celles qui ne le sont pas
Le voisin n’a pas refait sa cuisine et vous oui? Très bien. Mais les acheteurs regardent aussi l’état de :
- l’électricité,
- la plomberie,
- l’isolation,
- la fondation,
- les fenêtres.
Une rénovation esthétique sans mise à niveau technique peut impressionner au premier coup d’œil, mais perdre de la valeur dès l’inspection. À l’inverse, une maison moins « wow » mais structurée solidement peut mieux performer.
Le moment où la maison arrive sur le marché
Le voisin a peut-être vendu :
- dans un marché plus favorable,
- avec moins d’inventaires,
- à une période de forte demande,
- avant une hausse de taux.
Même quelques semaines peuvent changer la dynamique. Comparer sans tenir compte du contexte de marché mène souvent à des attentes irréalistes.
La mise en marché : le facteur sous-estimé
Ici, beaucoup de comparaisons peuvent s’effondrer.
- photos professionnelles vs photos maison,
- description stratégique vs texte générique,
- prix bien positionné vs prix émotionnel,
- stratégie de visites adaptée ou non.
Une maison bien mise en marché peut créer un effet de rareté. Une maison mal présentée peut sembler « trop chère », même si elle ne l’est pas tant. Ici, un courtier immobilier efficace qui connait le marché peut pencher dans la balance.
La perception des acheteurs (et non la logique du vendeur)
Le propriétaire compare rationnellement. L’acheteur, lui, ressent.
- ambiance,
- luminosité,
- odeur,
- entretien apparent,
- cohérence générale.
Deux maisons semblables sur papier peuvent générer des réactions émotionnelles complètement opposées.
Une chose à retenir : comparer sa maison à celle du voisin est humain… mais rarement fiable. En immobilier, les détails invisibles font souvent toute la différence.